الاعتراض على قانون الإيجار القديم مسموح.. لكن كيف يتم ذلك وما النتائج المتوقعة؟

استيقظ المصريون أمس الاثنين على إعلان تصديق الرئيس عبد الفتاح السيسي على قانون جديد للإيجار القديم، وسط تباين في ردود الفعل بين القلق من تداعياته على المستقبل في ظل الظروف الاقتصادية الراهنة، والترقب لكيفية تطبيقه على أرض الواقع.
يري حسن الصادي أستاذ اقتصاديات التمويل بكلية التجارة بجامعة القاهرة، أن المهلة التي تركها القانون لانتهاء العقود للوحدات السكنية المؤجرة للأغراض السكنية وغير السكنية كافية بالنسبة للدولة لإيجاد بدائل للمستأجرين لحمايتهم من التضرر من تنفيذ القانون.
قال الصادي:«على الدولة توفير آليات بديلة للمستأجرين الحاليين تمكنهم من الاستمرار في الوحدات العقارية الحاليه بأسعار إيجارية مناسبة أو تتولى انشاء صندوق بهدف دفع جزء من الإيجار لتخفيف الأعباء عن كاهلهم».موافقاً رأي الصادي، قال مدحت نافع، عضو هيئة التدريس بكلية الاقتصاد بجامعة القاهرة، إن الحكومة –في إطار مسؤوليتها الاجتماعية– مطالبة باتخاذ حزمة من الإجراءات المصاحبة لتطبيق القانون، منها طرح وحدات سكنية بالإيجار في المدن الجديدة، بأسعار مدعومة للفئات الأولى بالرعاية، وتيسير الحصول على قروض إيجارية من خلال صندوق الإسكان الاجتماعي أو البنوك العامة بضمان الدولة، وتعزيز منظومة دعم الإيجار النقدي بدلاً من الدعم العيني أو التسكيني، وتشجيع الشراكة مع القطاع الخاص لبناء وحدات للإيجار التمويلي أو التملكي منخفض الكلفة.وعقّب نافع: «بهذه الطريقة، لا يصبح القانون عقابياً في نظر المستأجر، بل خطوة نحو سوق أكثر عدالة وكفاءة».ويذكر أنه خلال الشهر الماضي، طمأن الرئيس المصري عبد الفتاح السيسي المصريين بأنه لن يترك أحداً من المستأجرين يعيش في قلق في هذا الشأن، ولكن حتى الآن لم يتبين خطة واضحة من الحكومة لحماية المستأجرين ولكنها لا تزال وعوداً بدون إيضاح كافٍ.

هل يمكن الطعن على القانون.. وكيف؟

من ناحيته، قال مدحت نافع، إن الطعن على دستورية القوانين حقٌ مكفول لكل ذي صفة ومصلحة، ويتم عبر تحريك دعوى أمام المحكمة الدستورية العليا، ثم إحالة الدعوى إن توافرت الشروط الشكلية والموضوعية.أضاف نافع أن الجوانب التي قد يُطعَن بدستوريتها تشمل، وضوح أثر رجعي مُبالغ فيه يخل بمبدأ الأمن القانوني، والإخلال بحقوق مكتسبة دون فترة انتقالية معقولة، ووجود تمييز غير مبرر بين فئات من المستأجرين.أكد الصادي إمكانية الطعن في القانون حتى بعد تصديق الرئيس، وذلك لأن التصديق يُدخل القانون حيز التنفيذ فقط دون أن يلصق برئيس الجمهوريه اي عوار في القانون، ولكن خلا الفترة من خمس الي سبع سنوات القادمة وأثناء التنفيذ يمكن أن يظهر عوار في القانون المصدق عليه مما يؤدي إلى ممارسات غير سليمة تضر بالأمن والسلامة المجتمعية وهو ما قد يتطلب تعطيل العمل بالقانون أو تعديله.وأضاف أن في هذه الحالة تقوم المحكمة الدستورية العليا باتخاذ قرارا بإلغاء القانون أو تعديله إذا ثبت وجود عوار في تنفيذه.

هل يمكن قبول الطعن وتعديل القانون؟

أفاد الصادي أن :«لدى الدولة دافعاً لتعديل القانون وهو انها لن تستطيع السيطرة على التجاوزات المتوقعة بين المالك والمستأجر حال رفض الأخير ترك الوحدة، كما أنها لا تمتلك الطاقة اللازمة لإنفاذ القانون أو الطاقه الاستيعابية في السجون اللازم لاستضافة ملايين المستأجرين الذين إن تضرروا من ترك وحداتهم بدون إيجاد بدائل يمكن أن يلجأوا للعنف أو عدم تنفيذ القانون لينتهي بهم الأمر في السجون».على عكس الصادي، يرى نافع أن المشرّع كان حذراً في الصيغة الحالية، فالقانون يمنح مهلة انتقالية ممتدة، ويعالج الحالات بأدوات تدريجية، وهو ما يُضعف احتمالات قبوله للطعن أمام المحكمة الدستورية.

هل يمكن أن يخلي المالك الوحدة قسراً؟

وفقاً لقانون رقم 136 لسنة 1981 بشأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، وتحديداً المادة رقم 18، فإنه لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها إلا لأحد الأسباب الآتية:1- الهدم الكلى أو الجزئي للمنشآت الآيلة للسقوط والإخلاء المؤقت لمقتضيات الترميم والصيانة وفقاً للأحكام المنظمة لذلك بالقوانين السارية2- إذا تكرر عدم دفع المستأجر أو امتناعه بالوفاء بالإيجار المستحق دون مبررات، فعليه إخلاء الوحدة.3- إذا ثبت أن المستأجر قد تنازل عن الوحدة، أو أجرها من الباطن بغير إذن كتابي صريح من المالك للمستأجر الأصلي.4- إذا ثبت بحكم قضائي نهائي أن المستأجر – استعمل المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة أو مضرة بالصحة العامة أو في أغراض منافية للآداب العامة.في هذا الصدد علق نافع: «كل هذه الحالات محكومة بنصوص واضحة تتيح للمستأجر أن يطعن عليها أمام القضاء، وتمنع أي تعسف محتمل من المالك، إن الضمانات القضائية والإجرائية الحالية، متى حُسنت آليات تنفيذها، تكفل الحماية للطرف الأضعف دون تفريط في حقوق الطرف الآخر».ونص القانون الجديد للإيجار القديم على عدم الإخلال بأسباب الإخلاء المبينة بالمادة (18) مــن القـانون رقـم 136 لسنة 1981 المشار إليه، كما يلتزم المستأجر أو من امتد إليـه عقد الإيجـار، بحسب الأحوال، بإخلاء المكان المؤجر ورده إلى المالك أو المؤجر، بحسب الأحوال، في نهاية المدة المبينة بالمــادة (2) مـن هـذا القانون، أو حال تحقق أي من الحالتين الآتيتين:1- إذا ثبت ترك المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار المكان المؤجَّر مغلقاً لمدة تزيد على سنة دون مبرر2- إذا ثبت أن عقد الإيجار يمتلك وحدة سكنية أو غير سكنية، قابلة للاستخدام في ذات الغرض المعـد مـن أجله المكان المؤجر

كيف سيؤثر تنفيذه على استقرار السوق العقارية؟

يرى الصادي أنه إذا تركت الدولة المستأجرين للخروج من وحداتهم بدون إيجاد بدائل سيؤثر ذلك على الطلب على الوحدات العقارية ما يؤدي للضغط على الأسعار لترتفع.وتابع أنه في حال تدخلت الدولة بفتح الوحدات السكنية المغلقة لدى الملاك بدون استغلالها، سيدعم ذلك وفرة المعروض ما يقنن من رفع الأسعار، ولكنه نوه إلى أنه على الدولة توفير آلية تمويل لتشطيب الوحدات المغلقة حال احتياج المالك لضمان إعادة فتحها للإيجار أو البيع لضمان استقرار السوق.