حسام بدراوي يكتب: دور الوساطة في عمليات البيع والشراء
كانت اسرتي تبيع عقارا موروثا لها وفجأة قفز علينا الوسطاء من كل نوع وكل واحد يظن ان له في البيعة نسبة وكأنهم شركاء في الملكية، لمجرد السلام وإعطاء رقم تلفون او القدوم بدون اتفاق مع المشتري. ولأني رجل احترم القواعد والنظام فقد بحثت وكتبت التالي وأشاركه مع القارئ بائع أو مشتري حتي لا يقع المجتمع في خلاف :
إن لبّ الفهم الصحيح لدور الوسيط ، السمسار ، (Broker) أو “البروكر” في عمليات البيع والشراء، يكشف عن اختلاط كبير في المفاهيم في السوق المحلي.
من هو البروكر (الوسيط)؟
الـBroker هو شخص أو جهة تعمل كوسيط بين البائع والمشتري لتسهيل إتمام صفقة بيع أو شراء، مقابل أجر أو عمولة.
ويُطلق عليه في بعض القطاعات اسم “سمسار”، ولكن في السياق المهني، خاصة في العقارات أو الأوراق المالية أو الأعمال التجارية، يُستخدم مصطلح “وسيط” أو “بروكر”
ما هي قواعد التعامل بين الوسيط والبائع والمشتري؟
1. الاتفاق المسبق شرط أساسي
لا يحق لأي طرف، سواء الوسيط أو غيره، المطالبة بأتعاب أو نسبة إلا إذا تم الاتفاق مسبقًا، كتابياً، على طبيعة الدور والمقابل.
ويُفضّل دائمًا توثيق الاتفاق كتابةً لحماية الحقوق.
2. الوساطة الفعلية تتطلب دورًا حقيقيًا
لكي يُعتبر الشخص وسيطًا له حق في العمولة، يجب أن:
يكون له دور فعّال في التفاوض أو التوصيل الجاد بين الطرفين.
يكون هو السبب المباشر في إتمام الصفقة.
يعرض العقار أو السلعة أو المشروع بشكل واضح ومحدد.
يلتزم بالشفافية في المعلومات.
هل يمكن طلب أتعاب بدون اتفاق مسبق؟
-لا.
-من الناحية القانونية والأخلاقية، لا يجوز المطالبة بأجر أو عمولة دون اتفاق واضح مسبق.
إذا لم يكن هناك اتفاق، فالمطالبة تُعتبر باطلة.
هل يُعتبر حضور لقاء فقط بين بائع ومشتري وساطة تستحق عمولة؟
-لا.
مجرد الحضور أو التوصيل بين الطرفين دون دور حقيقي في التفاوض أو تسهيل الصفقة أو الإقناع لا يُعد وساطة تستحق أجرًا.
كما أن من دعا لمجرد لقاء دون أن يكون له مساهمة مباشرة في إتمام الصفقة لا يحق له قانونًا المطالبة بنسبة من البيع.
هل إعطاء رقم هاتف البائع للمشتري يُعد وساطة؟
-لا.
إعطاء رقم هاتف أو تسهيل تواصل بسيط دون موافقة أو توكيل من الطرفين لا يُعتبر وساطة.
ولا يترتب عليه أي حق مالي.
ما هي وظيفة البروكر (الوسيط) باحتراف؟
الوسيط المحترف:
يعمل وفق اتفاق واضح.
يُمثل أحد الطرفين أو كليهما بناءً على تفويض.
يُقدم معلومات دقيقة، ويدير التفاوض بأمانة.
يحصل على أجر محدد بناء على نتيجة الصفقة، وغالبًا بنسبة متفق عليها مسبقًا (مثلاً 1%-)من قيمة البيع في العقارات).
يلتزم بالقوانين المحلية (مثل قوانين السمسرة أو العقارات).
خلاصة:
ليس كل من يربط بين طرفين يُعد وسيطًا. وليس كل وسيط يستحق أجرًا بدون اتفاق.
الوساطة مهنة لها ضوابط، وليست مجرد صدفة أو محادثة. نظرة شاملة ومحدثة للقانون في مصر الذي ينظم الوساطة (السمسرة) التجارية والعقارية:
📜 قانون رقم 120 لسنة 1982 (مع التعديلات)
1. النطاق العام
يُعرف قانون رقم 120 لسنة 1982 بأنه “قانون تنظيم أعمال الوكالة التجارية وبعض أعمال الوساطة التجارية أو السمسرة العقارية” .
يُشترط قيد الوكلاء التجاريين والوسطاء التجاريين والسماسرة العقاريين بسجلات خاصة لدى وزارة التجارة والصناعة .
2. مَن يُعد “سمسارًا عقاريًا”؟
• يُعرف بأنه “كل من قُيد بالسجل المنشأ لهذا الغرض، ويتولى الأعمال المتعلقة بالعقارات والأراضي من بيع أو شراء أو تأجير أو وساطة” .
3. الشروط المطلوبة للقيام بالوساطة
التسجيل الرسمي في السجلات التابعة للوزارة (سجل الوسطاء العقاريين).
الحصول على سجل تجاري وضريبي، والتبليغ الدوري عن الصفقات .
ألا يكون السمسار من قوائم الإرهاب، وأن يستخدم الدفع غير النقدي وسجلات تفصيلية .
4. متطلبات الإجراءات والعقود
يجب أن تكون العقود مكتوبة وموقعة، تحتوي على بيانات السمسار (اسم، رقم قيد، بيانات العقار، طريقة الدفع…) .
تُدون كل صفقة في دفتر أو سجل معتمد رقميًا أو ورقيًا، مفصل لكل “سومة” وعلامات توقيع السمسار ().
5. العمولة
نسبة العمولة المعتادة: 1% من قيمة البيع (أو نصف شهر إيجار في حالة الإيجار)، تُقسّم بين الطرفين إذا رغبوا ().
لا تستحق العمولة إلا إذا أدّت الوساطة فعلاً لإبرام العقد، وكانت مثبتة بعقد وسيط ورسميًا .
6. العقوبات
ممارسة الوساطة دون ترخيص/قيد يعرّض السمسار لعقوبة: سجن حتى سنتين وغرامة بين 50 ألف إلى 1 مليون جنيه، مع احتمال إغلاق المنشأة وعدم منح ترخيص لمدة تصل إلى سنتين .
تخضع المهنة لرقابة من جهاز التجارة والصناعة، بما في ذلك التوقيف الإداري أو التأديبي .
7. التعديلات الحديثة – قانون 21 لسنة 2022
أُعدّل القانون الأصلي (120/82) عبر قانون رقم 21 لسنة 2022، لتشديد الرقابة وإنشاء سجل إلكتروني للوسطاء العقاريين، وحظر العمل إلا للمقيدين، ودفع العقوبات المذكورة سابقًا .
توسيع الضوابط لتشمل الوكالات التجارية والوساطة بشكل عام، وسعت لمحاربة الغش وغسيل الأموال، وتعزيز الشفافية والدفع الإلكتروني .
الخلاصة القانونية: من يُعتبر (ويُعامل) بروكر/سمسارًا؟
الشروط الأساسيةً
قيود وتسجيل رسمي
عقد مكتوب يُثبت الوساطة
دور فعلي أدى لعملية البيع
دفاتر معاملات وسجلات رسمية
دفع العمولة بعد إتمام العقد
ترخيص قانوني للوسيط
بدون تحقيق هذه الشروط، لا يحوز لأحد أن يدعي عمله كوسيط ولا المطالبة بأجر أو امتلاك صفة رسمية.